Nulidad de la compraventa por problemas urbanísticos
Pocas situaciones pueden ser tan desagradables como la de encontrarnos con un problema a la hora de haber adquirido el inmueble de nuestros sueños; esa casita en la sierra con un amplio jardín en la que estamos imaginando la ampliación del salón para disfrutar de un bonito velador levantado con materiales ligeros e, incluso, la construcción de una piscina con acceso directo desde dicho velador. Con el ánimo encendido ante tal perspectiva nos dirigimos un buen día al ayuntamiento del pueblo para pedir una licencia de obra, y tras unos días nos llega una resolución que nos hiela la sangre: la licencia es denegada al encontrarse la parcela en suelo rústico y la vivienda fuera de ordenación.
Ciertamente la complejidad y el número de los problemas urbanísticos que pueden encontrarse en la adquisición de un inmueble pueden ser muy variados; pero aquí nos queremos referir al concreto supuesto de que, una vez comprada la propiedad, no podamos ampliar la edificación o ni siquiera reformar la vivienda porque “está fuera de ordenación”.
La primera reflexión que nos surge es que a la hora de adquirir la propiedad no debemos fiarnos de las apariencias, puesto que hay multitud de “urbanizaciones” que no lo son en realidad y, por lo tanto, no estaremos amparados por la normativa urbanística a la hora de ejercer determinados derechos, como el de obtener una licencia para edificar o aumentar nuestra vivienda, cambiar la cubierta o simplemente poner placas solares. Una medida muy aconsejable es, al menos, consultar en el ayuntamiento correspondiente la situación urbanística del inmueble antes de comprarlo e incluso elevar la consulta ante otros organismos que pudieran estar interesados como, por ejemplo, las confederaciones hidrográficas si el inmueble se encuentra cercano a una vía de agua. Ello nos ahorrará disgustos de complicado remedio posterior.
No obstante lo anterior, es desgraciadamente frecuente encontrarnos con situaciones como las descritas, lo que hará conveniente dirigirse al abogado especialista que nos aconsejará sobre la medida más adecuada a adoptar, puesto que en muchos casos será posible “deshacer” la compraventa a través del mecanismo de la nulidad o de la resolución del contrato, para obtener la devolución del precio pagado y los gastos efectuados para la adquisición del inmueble con los daños y perjuicios que se hayan ocasionado. A tal efecto, hay que tener en cuenta que la ley obliga al vendedor, a la hora de hacer la escritura de venta, a confesar la existencia de alguna causa invalidante del contrato desde una perspectiva urbanística, de modo que, de no hacerlo así, se pone en situación de que la venta sea resuelta y dejada sin efecto. Lo mismo cabría decir si con engaño, ocultación u error deja de advertir al comprador de la concurrencia de cualquier circunstancia invalidante en el sentido que hemos apuntado.
En GARCÍA BARROSO Abogados tenemos experiencia de este tipo de problemas e intentamos analizar el caso para dar la solución más adecuada, ya que dicha solución no es uniforme, sino que dependerá en cada caso del problema planteado y de las causas que han llevado a la problemática existente, siempre actuando bajo los criterios de eficacia y prudencia que deseamos que sean los que caractericen nuestro trabajo.
